הכביש שגזל מערך הדירה: אחוזי הירידה במחיר הנכסים בישראל

בעוד ישראל ממשיכה במרוץ לפיתוח תשתיות, אלפי בעלי דירות מגלים שהקדמה התחבורתית מגיעה עם תג מחיר כבד – פגיעה דרמטית בשווי הנכס שלהם.

בשנים האחרונות, נוף הערים והיישובים בישראל משתנה ללא הרף. פרויקטי ענק של כבישים, מחלפים ונתיבים נוספים נחנכים בזה אחר זה, בניסיון לתת מענה לעומסי התנועה הגואים. אולם, בעוד הנהגים נהנים משיפור הנגישות, קהל הולך וגדל של בעלי דירות הממוקמות בסמוך לכבישים אלו מגלה שהמחיר לא נגבה רק מהקופה הציבורית, אלא גם מערך הדירה הפרטית שלהם.

ההשפעה של כביש סואן על נכס סמוך היא רב-ממדית, אך בסופו של דבר היא מתנקזת לממד הכלכלי: ירידת ערך מוחשית.

מדוע ערך הדירה יורד?

ירידת הערך אינה שרירותית, אלא נגזרת ישירה של פגיעה באיכות החיים ובפוטנציאל המגורים:

1. מטרד רעש בלתי פוסק: זהו הגורם הבולט והמיידי ביותר. רעש תמידי של כלי רכב (צפירות, שאון מנועים, בלימות) חודר לבתים, פוגע ביכולת לישון, לעבוד ולהתנהל בשקט. בתים שקטים נחשבים לסחורה נדירה ומבוקשת, והפיכת סביבת המגורים לרועשת מורידה משמעותית את האטרקטיביות שלה.
2. זיהום אוויר מסוכן: כלי רכב, ובפרט משאיות ואוטובוסים, פולטים מגוון רחב של מזהמים מסוכנים לבריאות: חלקיקים נשימים (PM2.5), תחמוצות חנקן (NOx), פחמן חד חמצני (CO) ותרכובות אורגניות נדיפות (VOCs). מחקרים בישראל ובעולם מקשרים בין חשיפה למזהמים אלו לבעיות נשימה, מחלות לב, שבץ מוחי ואף סרטן. קונים פוטנציאליים מודעים יותר ויותר לסיכונים הבריאותיים הללו, מה שמרתיע אותם מרכישת נכסים באזורים אלה.
3. פגיעה בפרטיות ובנוף: במקרים רבים, כביש רחב ידיים מחליף מרחב פתוח או נוף ירוק, וחלונות הדירה חשופים למבטים ישירים מנהגים.
4. חששות בטיחותיים: הקרבה לכביש סואן מעלה דאגות בטיחותיות, במיוחד למשפחות עם ילדים קטנים.

כל אלו מצטברים לכדי פגיעה ב"נכס הסביבתי" של הדירה – ערכה הנובע ממיקומה ומהאיכויות הסביבתיות שהיא מציעה.

מספרים על השולחן: כמה בדיוק יורד הערך?

קשה לנקוב באחוז ירידת ערך אחיד, שכן הוא תלוי במגוון רחב של פרמטרים. עם זאת, מחקרים עדכניים, הערכות של שמאים מובילים ופסקי דין בישראל מספקים אינדיקציה ברורה לטווחים:

• טווח כללי: הערכות בישראל מצביעות על ירידת ערך הנעה לרוב בין 5% ל-20%.
• במקרים של פגיעה משמעותית במיוחד: כאשר מדובר בקרבה קיצונית לכביש עורקי עם נפח תנועה עצום (כמו כביש 6, כביש 4, או נתיבי איילון) וללא מיגון אקוסטי מספק, ירידת הערך עשויה לטפס גם ל-25% ואף יותר.
• דוגמאות מהשטח:
  • דירות "קו ראשון": דירות שנמצאות ממש בצמוד לכביש, כשחלונותיהן פונים ישירות אליו, חוות את הפגיעה הקשה ביותר. במקרים אלה, אחוזי הירידה יהיו בקצה העליון של הטווח.
  • דירות עורפיות או רחוקות יותר: דירות באותו בניין או באותה שכונה, אך ממוקמות באופן שפחות מושפע ישירות מהכביש (למשל, חזית עורפית, או מרחק גדול יותר), יחוו ירידת ערך מתונה יותר, לעיתים בטווח ה-5%-10%.
  • השפעת סוג התנועה: כביש שבו עוברות בעיקר משאיות ואוטובוסים, המייצרים יותר רעש וזיהום, יגרום לירידת ערך גבוהה יותר מכביש שבו עוברות בעיקר מכוניות פרטיות.
  • רמת המיגון: בניינים שתוכננו מראש עם מיגון אקוסטי משופר (זיגוג כפול, קירות עבים, קירות אקוסטיים חיצוניים) יצמצמו את הפגיעה, אם כי לעיתים רחוקות יבטלו אותה כליל.

הקשיים במכירה והצורך בהפחתת מחיר

ההשפעה של ירידת הערך אינה מתבטאת רק בהערכה השמאית. היא פוגעת ישירות ביכולתם של בעלי הדירות למכור את נכסם:

• צמצום קהל היעד: קונים רבים, במיוחד משפחות עם ילדים, ימנעו מראש מחיפוש דירות באזורים רועשים ומזוהמים, גם אם המחיר נמוך יחסית.
• הארכת זמן המכירה: נכסים אלו "יושבים" על המדף זמן רב יותר, מה שמלמד על היעדר ביקוש ודוחק במוכרים להוריד את המחיר.
• "הנחת זיהום/רעש": קונים שכבר מגלים עניין, דורשים הפחתה משמעותית במחיר כדי לקזז את הפגיעה באיכות חייהם. זוהי למעשה "הנחה" על המטרד, שהמוכר נאלץ לספוג.

מאבקי תושבים

בעלי דירות שחוו ירידת ערך משמעותית כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר חדשה (כמו סלילת כביש), אינם חסרי אונים. קיימים שני נתיבים עיקריים להתמודדות:

1. התארגנויות תושבים ופעילות ציבורית: בשנים האחרונות אנו רואים עלייה משמעותית במודעות הציבורית ובמעורבות האזרחית. במקומות רבים בישראל, תושבים מתארגנים לקבוצות ומובילים מאבקים ציבוריים מול הרשויות. התארגנויות אלו פועלות במספר דרכים:
   • העלאת מודעות: יצירת מודעות בקרב הציבור והרשויות לגבי ההשלכות הבריאותיות והכלכליות של הכביש הסואן.
   • הפעלת לחץ על הרשויות: דרישה מגופי התכנון, משרדי הממשלה והרשויות המקומיות להכניס שינויים בתוכניות המאושרות, לכלול אמצעי מיגון אקוסטיים (כגון קירות רעש או חומות ירוקות), וליישם פתרונות להפחתת זיהום אוויר.
   • יוזמות משפטיות משותפות: התארגנויות אלו לעיתים קרובות מאגדות כוחות להגשת תביעות פיצויים קולקטיביות לפי סעיף 197, מה שמחזק את עמדת התושבים ומפחית את העלויות האישיות.
   • דרישה לתכנון מקיים: קבוצות אלו מקדמות תפיסה של תכנון עירוני ותשתיתי מקיים, הרואה לנגד עיניה לא רק את הצרכים התחבורתיים אלא גם את בריאות התושבים וערך נכסיהם.

לסיכום:

במרוץ הפיתוח הישראלי, חשוב לזכור כי לצד היתרונות של תשתיות מתקדמות, קיים גם מחיר סביבתי וכלכלי כבד המוטל על בעלי דירות. קרבה לכביש סואן, עם הרעש והזיהום הנלווים, מובילה לירידת ערך מוחשית הנאמדת באחוזים דו-ספרתיים. מודעות לזכויות, פנייה לייעוץ מקצועי והגשת תביעות פיצויים, כמו גם התארגנויות קהילתיות ומאבקים ציבוריים, הם צעדים הכרחיים עבור כל מי שביתו נפגע כלכלית כתוצאה מפיתוח תשתיות התחבורה.